Sprzedaż nieruchomości od lat budzi wątpliwości podatników i organy skarbowe. Szczególnie wtedy, gdy grunty pochodzą z majątku wspólnego małżonków, a sprzedaż poprzedza szereg działań „przygotowawczych” – podział działki, odrolnienie, uzbrojenie terenu, reklama. Najnowszy wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (sygn. C‑213/24) może całkowicie zmienić dotychczasowe podejście administracji skarbowej w Polsce.
Małżonkowie to jeden podatnik VAT – nowa interpretacja TSUE
W wyroku z 4 kwietnia 2024 r. TSUE uznał, że małżonkowie sprzedający działkę z majątku wspólnego są jednym podatnikiem VAT, nie dwiema odrębnymi osobami fizycznymi. To kluczowe, ponieważ obecnie fiskus często traktuje ich osobno – rozliczając sprzedaż nieruchomości w proporcji 50/50
Taka praktyka wynika z braku regulacji w polskiej ustawie o VAT, która nie uwzględnia specyfiki wspólności majątkowej małżeństw. Wyrok oznacza, że konieczne będą zmiany w prawie oraz w systemach informatycznych skarbówki, by umożliwić rejestrację wspólnego „podatnika małżeńskiego”.
Sprzedaż nieruchomości przez pełnomocnika = działalność gospodarcza?
Trybunał wypowiedział się również na temat sytuacji, w której osoba fizyczna zbywa nieruchomość, a wszystkie działania przygotowujące sprzedaż zleca profesjonalnemu pośrednikowi lub deweloperowi. Przykład: właściciel gruntu udziela pełnomocnictwa spółce, która dzieli działkę, zmienia jej przeznaczenie, odrolnia, uzbraja, prowadzi marketing.
TSUE jasno stwierdził, że już samo powierzenie tych działań podmiotowi trzeciemu może oznaczać, że właściciel działa jak przedsiębiorca – a więc jest podatnikiem VAT.
Kto zyska, a kto straci na nowym podejściu?
• Zyskają małżonkowie – uproszczenie rozliczeń VAT jako jeden podatnik to mniejsza biurokracja, mniej deklaracji i potencjalnie mniej błędów.
• Stracą właściciele działek, którzy do tej pory sądzili, że powierzając formalności firmie pośredniczącej, pozostają poza VAT-em. Teraz ryzyko uznania ich za przedsiębiorców znacznie rośnie – co wiąże się z koniecznością rejestracji do VAT, wystawiania faktur i składania JPK.
Co zrobić, by uniknąć VAT przy sprzedaży nieruchomości?
Eksperci radzą: jeśli ktoś nie chce być uznany za przedsiębiorcę, powinien sprzedać grunt w stanie niezmienionym – bez odrolnienia, podziału, uzbrojenia. Dopuszczalne są jedynie działania informacyjne, takie jak ogłoszenie, współpraca z pośrednikiem czy tablica „na sprzedaż”.
Należy też pamiętać o podatku dochodowym – sprzedaż nieruchomości nabytej więcej niż 5 lat temu (licząc od końca roku kalendarzowego) jest zwolniona z PIT.
Co nas czeka w praktyce?
Wyrok TSUE otwiera drogę do ważnych zmian legislacyjnych. Można spodziewać się:
-
nowelizacji ustawy o VAT – uwzględniającej wspólność majątkową małżonków,
-
aktualizacji systemów skarbowych – umożliwiających wspólną rejestrację podatników,
-
oficjalnych interpretacji ogólnych Ministerstwa Finansów.
Zmiany te są nieuniknione, by dostosować polski system podatkowy do orzecznictwa unijnego i zapewnić większą spójność praktyki skarbowej w przypadku sprzedaży majątku wspólnego.
Potrzebujesz wsparcia w zakresie rozliczeń VAT, sprzedaży nieruchomości lub prowadzenia firmy?
Skontaktuj się z naszym biurem rachunkowym Chandon Waller & Partners. Oferujemy outsourcing księgowy oraz kadrowo-płacowy dopasowany do potrzeb Twojego biznesu.
